תקנון בית משותף - קיומו, העדרו או תוכנו - יכול להשפיע באופן משמעותי על ההתנהלות השוטפת של החיים בנכס, על מרקם החיים בבניין שהוא קהילה קטנה ובהמשך על ערכו הכלכלי של הנכס.
בהתאם לחוק המקרקעין ופסיקות מפקחים על רישום המקרקעין ולאורך השנים - ייעוד שימושים, או הגבלות, שאינם מפורטים באופן מפורש בתקנון יתקלו בקושי רב ביישום או אכיפה ואפילו ויזכו לרוב באסיפת הדיירים.
חשיבות התקנון ואכיפתו, נועדו מצד אחד להגדיר מראש כלכלי התנהלות שוטפת, את השימושים בבניין ואת מרקם החיים בו ומצד שני להגן על מיעוט הדיירים מפני החלטות רוב שאינן עולות קנה אחד עם הייעודים המפורטים בו או מטילים עליהם הוצאות וחובות שלא התכוננו אליהן במקור.
פסיקה על חשיבות תקנון בית משותף
פסיקה עדכנית נוספת (דצמבר 2020), מחזקת את הקבוע בחוק המקרקעין (התשכ"ט-1969) ובה המפקחת אביטל שרייבר, פוסקת לטובת בעלי דירת גג ונגד השימוש הציבורי בגג הבניין, שיזמו דיירי הבניין אחרים, וככל שהשימושים לא פורטו בתקנון הבניין אבל גם מתוך הגנה על זכויות המיעוט.
המפקחת שרייבר קובעת כי, "חשיבות של תקנון הבית המשותף ומה שהדיירים מגדירים בו. אם הדיירים רוצים לייעד את הגג או רכוש משותף אחר לשימוש מסוים, הם נדרשים להתייחס לכך בצורה מפורשת ... אם הייעוד לא יוגדר במפורש בתקנון ולאחר מכן תהיה התנגדות של דיירים, יהיה קושי להכשיר זאת במסגרת הצבעה באסיפה הכללית של הדיירים. כל מקרה ייבחן לגופו בהתאם לעקרונות של קיפוח המיעוט, הגינות ותום לב" (דהמרקר, 14/12/20).
גם בפסיקה קודמת של המפקחת הבכירה על בתים משותפים יעל ענתבי שרון משנת 2018, נקבע כי "משנרשם התקנון כחוק הוא מחייב את כל בעלי העניין בין אם היה ידוע להם, בין אם לאו. בין אם נמסר התקנון לקונה בין אם לאו. עצם רישומו הופך אותו למחייב ... כאשר היתה הסכמה של 100% מהצדדים על סעיפי התקנון במספר מועדים שונים לאורך השנים. אין צורך לבדוק את אומד דעתם של הצדדים מחדש" (כלכליסט, 2018).
הכרעת סכסוכים אצל המפקח\ת על רישום מקרקעין
חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, מקנה למפקחים על רישום מקרקעין סמכויות שיפוטיות ומנהליות גם יחד וככל שהדבר נוגע לסכסוכים בתחום רישום המקרקעין.
בפרט הדברים אמורים לגבי בתים משותפים ועל פי "סמכותם השיפוטית של המפקחים על רישום המקרקעין לדון ולפסוק בסכסוכים בין בעלי דירות בבתים משותפים ובדיונים בסכסוך. מוקנות להם עפ"י החוק, כל הסמכויות שיש לשופט בית משפט שלום הדן בתביעה אזרחית" (הרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין, אתר).
בסעיף 72 לחוק האמור, נקבע כי המפקח הוא ערכאת הדין הראשונה וכך ש-"סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים ... יכריע בו המפקח" (נוסח החוק, וויקיטקסט) וסעיף 74 מרחיב וקובע, "למפקח הדן בסכסוך יהיו כל הסמכויות שיש לשופט בית משפט שלום הדן בתביעה אזרחית" (שם).
תקנון בית משותף
על פי סעיף 61 בחוק המקרקעין, תשכ״ט–1969, "בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף" (שם).
ובהמשך בסעיף 62, "בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות" (שם). אך בסעיף 64 נקבע כי "מקום שלא נרשם תקנון לפי סעיף 62, ובמידה שאין בתקנון שנרשם הוראה בנדון, יראו את התקנון המצוי שבתוספת כתקנון שנרשם על ידי בעלי הדירות" ובכך הכוונה לתקנון ברירת המחדל המכונה גם "תקנון מצוי" (שם, תוספות).
כלומר ובמקרה ובו לא נוסח תקנון ייחודי לבית המשותף, התקנון המצוי בחוק יהיה הקובע לכל דבר ועניין.
הבהרה: אין בדברים האמורים מבחינת יעוץ משפטי וחובה להתייעץ עם עורך דין.